不動産投資を検討する際、多くの投資家が悩むテーマが
「東京に投資すべきか、それとも海外か？」という問題です。
安定性の東京か、成長性の海外か。
本コラムでは、東京不動産と海外不動産を多角的に比較し、それぞれのメリット・デメリット、向いている投資家タイプまで整理します。
① 市場規模と安定性の比較
■ 東京（日本国内）
日本の首都である東京は、政治・経済・金融の中心地です。
【特徴】
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人口流入が続くエリア
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空室率が比較的安定
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金融機関の融資が付きやすい
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中長期的な価格安定性
東京は「守り」の投資市場と言えます。
■ 海外不動産（例：ドバイ・フィリピン）
近年、日本人投資家に人気なのが海外不動産です。
特に中東のドバイや東南アジアのマニラなどは注目市場です。
【特徴】
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人口増加率が高い
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経済成長率が高い
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利回りが高い
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税制優遇がある場合も
海外は「攻め」の投資市場です。
② 利回りの比較
東京
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表面利回り：約3～5％
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実質利回り：2～4％前後
安定はしているが、高利回りは期待しにくい。
海外
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表面利回り：6～10％以上の事例も
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キャピタルゲインが狙える市場あり
ただし、為替変動リスクや政治リスクを含むため、数字だけで判断するのは危険です。
③ キャピタルゲイン（値上がり益）の可能性
東京
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急騰は少ない
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再開発エリアは堅調
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インフレ局面では価格維持しやすい
海外
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新興国では大幅上昇の可能性
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逆に暴落リスクもある
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市場の透明性に差がある
海外はハイリスク・ハイリターン型です。
④ 融資環境の違い
東京
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日本の金融機関が積極融資
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金利は比較的低い
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レバレッジが効きやすい
海外
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現地融資は難易度高め
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日本の金融機関は原則融資不可（例外あり）
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自己資金比率が高くなる傾向
レバレッジ戦略を重視するなら東京が有利です。
⑤ 為替リスク
海外不動産最大の特徴は為替リスクです。
円安になれば利益拡大、円高になれば目減り。
長期的な資産分散としてはメリットになりますが、短期投資では変動要因になります。
東京投資には為替リスクはありません。
⑥ 税制の違い
東京
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日本の税制に準拠
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減価償却メリット
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所得税・住民税の影響
海外
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国によって税制が大きく異なる
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二重課税の問題
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現地税務の理解が必要
税務戦略まで考慮できる投資家でなければ、海外は難易度が上がります。
⑦ リスクの種類
| 項目 | 東京 | 海外 |
|---|---|---|
| 空室リスク | 低め | 国により差大 |
| 為替リスク | なし | あり |
| 政治リスク | 低 | 国による |
| 災害リスク | 地震あり | 国による |
| 情報の透明性 | 高い | 市場により差 |
海外は「情報格差リスク」が大きい点が最大の注意点です。
⑧ 投資家タイプ別のおすすめ
東京向き
✔ 初心者
✔ 安定志向
✔ レバレッジ重視
✔ 長期保有
海外向き
✔ リスク許容度が高い
✔ 為替分散したい
✔ 成長市場に投資したい
✔ ポートフォリオを国際分散したい
【結論】正解は「どちらか」ではなく「組み合わせ」
資産形成において重要なのは分散です。
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東京で安定収益を確保
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海外で成長リターンを狙う
この組み合わせが理想的なポートフォリオ戦略となります。
不動産投資は「場所」よりも「戦略」が重要です。
✔ 投資目的
✔ 保有期間
✔ リスク許容度
✔ 資金計画
これらを明確にした上で選択することが成功への鍵です。
