不動産投資は東京か？海外か？徹底比較でわかる最適な選択

著者紹介

代表取締役武田拓也

ファイナンシャルプランナー（AFP）/社会福祉士/高校教諭１種「福祉」

元「高校教員」、現役「専門学校講師」
資産運用歴18年の実力派ファイナンシャルプランナー。
失敗談や成功例を実体験に基づいてお伝えしています。
社会福祉士としてNPO法人の理事や大学校友会の理事長など地域福祉にも取り組み中。
高校や大学、事業団体などで年100回以上の講演を実施。
趣味：人の話を聞くこと、資産運用（株式投資、不動産投資、投資信託、その他）

不動産投資を検討する際、多くの投資家が悩むテーマが
「東京に投資すべきか、それとも海外か？」という問題です。

安定性の東京か、成長性の海外か。
本コラムでは、東京不動産と海外不動産を多角的に比較し、それぞれのメリット・デメリット、向いている投資家タイプまで整理します。

① 市場規模と安定性の比較

■ 東京（日本国内）

日本の首都である東京は、政治・経済・金融の中心地です。

【特徴】

人口流入が続くエリア
空室率が比較的安定
金融機関の融資が付きやすい
中長期的な価格安定性

東京は「守り」の投資市場と言えます。

■ 海外不動産（例：ドバイ・フィリピン）

近年、日本人投資家に人気なのが海外不動産です。
特に中東のドバイや東南アジアのマニラなどは注目市場です。

【特徴】

人口増加率が高い
経済成長率が高い
利回りが高い
税制優遇がある場合も

海外は「攻め」の投資市場です。

② 利回りの比較

東京

表面利回り：約3～5％
実質利回り：2～4％前後

安定はしているが、高利回りは期待しにくい。

海外

表面利回り：6～10％以上の事例も
キャピタルゲインが狙える市場あり

ただし、為替変動リスクや政治リスクを含むため、数字だけで判断するのは危険です。

③ キャピタルゲイン（値上がり益）の可能性

東京

急騰は少ない
再開発エリアは堅調
インフレ局面では価格維持しやすい

海外

新興国では大幅上昇の可能性
逆に暴落リスクもある
市場の透明性に差がある

海外はハイリスク・ハイリターン型です。

④ 融資環境の違い

東京

日本の金融機関が積極融資
金利は比較的低い
レバレッジが効きやすい

海外

現地融資は難易度高め
日本の金融機関は原則融資不可（例外あり）
自己資金比率が高くなる傾向

レバレッジ戦略を重視するなら東京が有利です。

⑤ 為替リスク

海外不動産最大の特徴は為替リスクです。

円安になれば利益拡大、円高になれば目減り。
長期的な資産分散としてはメリットになりますが、短期投資では変動要因になります。

東京投資には為替リスクはありません。

⑥ 税制の違い

東京

日本の税制に準拠
減価償却メリット
所得税・住民税の影響

海外

国によって税制が大きく異なる
二重課税の問題
現地税務の理解が必要

税務戦略まで考慮できる投資家でなければ、海外は難易度が上がります。

⑦ リスクの種類

項目	東京	海外
空室リスク	低め	国により差大
為替リスク	なし	あり
政治リスク	低	国による
災害リスク	地震あり	国による
情報の透明性	高い	市場により差

海外は「情報格差リスク」が大きい点が最大の注意点です。

⑧ 投資家タイプ別のおすすめ

東京向き

✔ 初心者
✔ 安定志向
✔ レバレッジ重視
✔ 長期保有

海外向き

✔ リスク許容度が高い
✔ 為替分散したい
✔ 成長市場に投資したい
✔ ポートフォリオを国際分散したい

【結論】正解は「どちらか」ではなく「組み合わせ」

資産形成において重要なのは分散です。

東京で安定収益を確保
海外で成長リターンを狙う

この組み合わせが理想的なポートフォリオ戦略となります。

不動産投資は「場所」よりも「戦略」が重要です。

✔ 投資目的
✔ 保有期間
✔ リスク許容度
✔ 資金計画

これらを明確にした上で選択することが成功への鍵です。

miyuki matsutani

最初、セミナーでお話を聞かせていただきました。初心者の私にも分かりやすく、とても良かったので、その後すぐに武田様の著者を購入させていただきました。自分で勉強し、分からない事を後日、個別に相談にものっていただきました。これから投資を始めようと思ってる私にとって、武田様との出会いが私の人生の転機になると信じて、これからも色々とご指導いただきたいと思っています。

谷口真一

聞きやすい、話しやすい人柄で、肩肘張らず相談できました。良かったです。

tst mt

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M T

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おだゆき

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不動産セミナーに参加させていただきました。初歩的な質問にも分かりやすく説明していただき有難う御座いました。

K S

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バックベアード

保険、投資信託、不動産投資等、幅広い分野と知識で活動されています。常に相談者の目線に立ち、メリット、デメリットを包み隠さず、提案してくれる、正直ファイナンシャルプランナーです。

7north

自分と家族の保険について、とても丁寧で詳しく教えて頂きました！家計や仕事の状況に合わせて、無理ない物を教えて頂けたのでとても有難かったです😍 また機会があれば宜しくお願いします！

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