COLUMN

更新日：2025年9月1日

住宅を購入するときに現金で買える人はほとんどいません。
多くの方は金融機関から融資を受けて購入します。
住宅ローンを組む際には、できるだけ低い金利で借りたいところですが
どうすれば金利を下げられるのでしょうか。

住宅ローンは人生で最も大きな借入のひとつです。

少しの金利差でも総返済額は数百万円単位で変わります。

「どうすれば金利を下げられるのか？」と悩む方に向けて、銀行が重視する5つの評価ポイントを解説します。

年収や貯蓄、頭金だけでなく、意外な信用情報まで影響します。

この記事を読めば、より有利な条件で住宅ローンを組むための具体的な方法が分かります。

 

１　住宅ローン金利を下げるための基本知識

住宅ローンを組む際、最も気になるのが「金利」です。

金利はわずか0.1％の差でも総返済額に大きな影響を与え、35年ローンであれば数十万円から数百万円の差になることも珍しくありません。

そこでまず理解しておくべきなのが「固定金利と変動金利の違い」と「金融機関が金利を決める仕組み」です。

金利を下げたいなら、この2点を押さえておくことがスタートラインとなります。

1-1 固定金利と変動金利の違い

固定金利は契約時の金利が返済完了まで変わらない仕組みで、将来の金利上昇リスクを避けたい人に向いています。

一方、変動金利は半年ごとに金利が見直され、市場金利の影響を受けるため、短期的には低く設定されやすい傾向があります。

つまり「今の低金利を最大限活用したい人」には変動金利が有利ですが、「長期的に安定を重視する人」には固定金利が安心です。

どちらを選ぶかで総返済額が大きく変わるため、自分のライフプランやリスク許容度に合わせて判断することが重要です。

1-2 金融機関が金利を決める仕組み

銀行や信用金庫など金融機関は、主に「顧客の信用力」と「市場金利（短期プライムレートや国債利回りなど）」をもとに住宅ローン金利を決定します。

信用力とは、年収、勤務先、勤続年数、借入状況、クレジットカードや携帯電話の支払状況など、多岐にわたる要素で判断されます。

同じ住宅ローン商品でも、属性によって提示される金利が異なるのはこのためです。

つまり「自分の信用情報を改善する」ことが金利を下げる第一歩となります。

２　年収と職業で金利が変わる理由

住宅ローンの審査で大きな影響を与えるのが「年収」と「職業」です。

金融機関は返済能力を最も重視しており、安定して長期的に収入が得られる人ほど低い金利で融資を受けやすくなります。

つまり、同じ物件を購入する場合でも、借りる人の属性次第で金利は大きく変わるのです。

2-1 年収が高いと有利になる根拠

年収が高い人は単純に「返済能力が高い」とみなされます。

銀行は「返済負担率（年収に占めるローン返済の割合）」を重視しており、一般的には25〜35％以内であれば融資可能とされます。

例えば年収500万円の場合、年間返済額は最大で175万円前後までが目安ですが、年収700万円なら245万円前後まで可能になります。

このように、同じ返済額でも高年収の方が返済負担率は低くなるため、銀行側から「余裕がある＝リスクが少ない」と評価され、結果的に金利が優遇されるケースが多いのです。

2-2 正社員と非正規の評価の違い

勤務形態も重要な判断材料です。

金融機関は「安定性」を重視するため、正社員や公務員のように収入が安定している人を高く評価します。

逆に、契約社員・派遣社員・自営業は「収入の変動リスクが大きい」と判断されやすく、金利が高くなるか、場合によっては希望通りの借入が難しいこともあります。

勤続年数も大きなポイントで、同じ会社で3年以上勤務していると安定していると見なされやすい傾向があります。

つまり、住宅ローンを有利に組むには「年収を増やす」「安定した職に就く」ことが金利を下げる近道になるのです。

３　貯蓄や資産を増やして信用力を高める方法

住宅ローンの審査では、単に「年収」や「職業」だけでなく、申込者がどれだけ資産を保有しているかも大きな評価ポイントになります。

金融機関から見れば、預金や流動性のある資産を持っている人は「不測の事態で収入が減っても返済の対応が可能」と判断できるため、リスクが低い顧客と評価されます。

結果として、金利優遇や借入条件で有利になりやすいのです。

ここでは、貯蓄額と金利の関係、さらに資産をどう見せるかのコツを解説します。

3-1 貯金額と金利の関係

多くの金融機関では「総借入額に対してどの程度の自己資金があるか」を重要視します。

例えば頭金を用意できない人よりも、数百万円以上の預金を持っている人の方が返済リスクが低いと評価されます。

仮に貯金をすぐに頭金に充てなくても、通帳残高が十分にあるだけで「計画的に貯蓄ができる人」と判断されるのです。

したがって、日常的にコツコツ貯金を増やすことは、単に安心材料になるだけでなく、住宅ローンの金利を引き下げる交渉材料にもなります。

3-2 投資・保険を資産として評価させるコツ

貯蓄以外にも、金融機関は生命保険の積立商品や投資信託、株式などを資産として評価する場合があります。

特に解約返戻金のある保険や、すぐに換金できる投資信託などは「流動性のある資産」としてプラスに働きます。

逆に、不動産など流動性が低い資産は評価が限定的になることもあります。

そのため、ローン申込前に資産を整理し、「どれだけ流動性の高い金融資産を保有しているか」を見せることが重要です。

資産を単に持っているだけではなく、金融機関にしっかりと提示できる状態にしておくことが、信用力アップのポイントとなります。

４　借金や支払い遅延が金利に与える影響

住宅ローンの金利は「信用力」で決まる部分が大きく、その信用を大きく損なう要因が「借金」と「支払い遅延」です。

金融機関は審査の際、個人信用情報機関（CIC・JICCなど）に登録されている過去の取引履歴を確認します。

その中で他のローン利用状況や延滞履歴があると、「返済リスクが高い顧客」と判断され、金利優遇が受けにくくなるどころか、最悪の場合は融資が否決されることさえあります。

4-1 他のローンを避けるべき理由

自動車ローン、カードローン、リボ払いなどの借入があると、毎月の固定支出が増えるため、住宅ローンの返済余力が少なく見積もられます。

たとえ収入が高くても「すでに借金がある」という事実だけで評価が下がり、金利が上乗せされる可能性があります。

また、借入件数が多い場合もリスク要因とみなされやすく、複数のローンを利用している人はそれだけで信用力が低下します。

住宅ローンを検討している段階では、他の借金を極力減らす、あるいは完済してから申し込むのが理想です。

4-2 携帯料金・カード支払いの注意点

見落とされがちなのが携帯電話やクレジットカードの支払いです。

特にスマホ端末の分割払いは「割賦契約」として信用情報に登録されるため、遅延があれば延滞情報として記録されます。

1回の遅れでも短期間は大きな影響がなくても、繰り返し遅れると「金融事故」とみなされ、数年間はローン審査に通らなくなることもあります。

クレジットカードのリボ払いや分割払いも同様で、延滞は即信用力低下につながります。

つまり「小さな支払いを遅れずに行うこと」が、結果的に住宅ローン金利を下げるための大前提になるのです。

５　頭金で金利を下げる戦略

住宅ローンの審査で「どのくらい頭金を出せるか」は、金融機関が重視するポイントのひとつです。

頭金が多ければ借入額が減るだけでなく、「貯蓄ができる＝計画性がある」「収入に余裕がある」と見なされ、信用力が高まります。

その結果、金利優遇を受けやすくなり、総返済額を大幅に抑えることが可能です。

頭金は単なる自己負担額ではなく、住宅ローンの条件を左右する“交渉カード”と考えましょう。

5-1 頭金の理想的な割合

一般的には物件価格の2～3割程度を頭金として用意するのが理想とされています。

例えば4,000万円の物件を購入する場合、800万〜1,200万円を頭金に充てると審査で有利に働きやすいです。

もちろん頭金ゼロでもローンは組めますが、その場合は「フルローン」と呼ばれ、金融機関にとってリスクが高い借入となるため、金利が高めに設定されやすくなります。

仮に数百万円しか頭金を用意できないとしても、ゼロよりは確実に評価は上がるため、できる限り多く準備しておくことが金利を下げる近道になります。

5-2 頭金が多い人が得られるメリット

頭金を多く出せば、当然借入額が減るため、毎月の返済額や返済総額も少なくなります。

しかしそれ以上に大きいのが「金利優遇」です。

金融機関は頭金を多く出せる人を「返済リスクが低い顧客」と判断し、優遇金利を適用するケースが多いのです。

例えば同じローン商品でも、頭金ゼロと2割出す場合では0.2％前後の金利差が出ることがあります。

35年ローンに換算すると、その差は数百万円単位に広がります。

つまり、頭金を貯めておくことは単なる安心材料ではなく、住宅ローンの条件を大きく変える強力な戦略なのです。

６　さらに金利を下げたい人のテクニック

ここまで紹介した「年収・職業・貯蓄・信用情報・頭金」は、住宅ローン金利を下げるための基本的なポイントです。

しかし、さらに有利な条件で借入れたい場合には、一般にはあまり知られていない“裏ワザ”を活用するのがおすすめです。

特に「どの不動産会社を通じて申し込むか」「専門家を活用するタイミング」を意識するだけで、金利条件が大きく変わるケースがあります。

6-1 融資に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社によっては金融機関と強力な提携関係を持っており、個人で直接申し込むよりも有利な金利を引き出せる場合があります。

特に販売実績が多い会社や、特定の銀行と密接なつながりを持つ会社は「優遇金利枠」を持っていることがあり、同じ銀行の商品でも0.1～0.3％低い金利を提示されることもあります。

つまり、物件探しの段階で「融資に強い会社かどうか」を見極めることが、長期的な返済負担を軽くするカギになるのです。

6-2 専門家に相談するタイミング

住宅ローンアドバイザーやFP（ファイナンシャルプランナー）に相談するのも効果的です。

専門家は複数の金融機関の商品を比較し、借入者の属性に合った最適なプランを提案してくれます。

また「転職直後」「借金完済前」「頭金準備途中」といった微妙なタイミングで申し込むと金利が不利になる場合があるため、事前に相談してベストな申込時期を見極めることが重要です。

特に自分で調べきれない人や初めてローンを組む人にとっては、専門家を介すだけで金利が下がる可能性が高まります。

人生で一番高額な買い物で失敗しないために、上手く専門家をご活用ください。