カンボジア不動産投資の魅力とは？注目が集まる理由と成功のポイント

カンボジア不動産投資は「高利回り」と「価格の割安さ」で注目を集めています。

しかし、急成長市場の裏には法規制や詐欺リスクなどの落とし穴も潜んでおり、

正しい知識と対策なしでは失敗する可能性も高いのが実情です。

本記事では、カンボジア不動産投資のメリットとデメリットを具体例とともに解説し、

成功するためのポイントやおすすめエリアをわかりやすく紹介します。

カンボジアはどのような国なのか？（基本情報）

カンボジアは東南アジアのインドシナ半島に位置し、タイ・ベトナム・ラオスと国境を接する新興国です。

人口は約1,700万人で平均年齢は20代と非常に若く、今後も人口増加が見込まれる点が経済成長の大きな要因になっています。

公用語はクメール語ですが、都市部では英語が広く通じ、

外国人投資家にとって比較的ビジネスがしやすい環境が整っています。

通貨は自国通貨リエルのほかに米ドルが併用されており、

ドル経済に支えられて為替の安定性が高いことも魅力です。

宗教は仏教が国民の大多数（約９０％）を占め、治安面も比較的落ち着いています。

こうした基本情報から、カンボジアは外国人投資家にとって

「成長市場でありながら安心して資産を運用できる国」として注目されています。

政治的安定とともに、外国資本の導入が進んでおり、今や国際的な投資先として注目されています。

首都プノンペンを中心に都市化が進み、観光業や不動産市場が活況を呈しています。

カンボジア不動産投資のメリット

カンボジアでの不動産投資にはいくつかの大きなメリットがあります。

①経済成長

カンボジア経済は過去10年以上にわたり年平均6〜7％の高成長を続けています。

特に繊維産業や観光業、建設業が成長を牽引しており、首都プノンペンを中心に都市化が急速に進んでいます。

プノンペン市内では高層コンドミニアムや商業施設が次々に建設され、国際企業の進出も加速中です。

また、インフラ整備も進展しており、新空港や高速道路の建設が計画されるなど、

中長期的に都市機能の向上が期待できます。

都市化が進むと同時に、賃貸住宅やオフィススペースへの需要も拡大しており、

不動産投資市場は今後さらに成長が見込まれます。

このような経済基盤の拡大と都市化の加速が、カンボジア不動産投資が注目される最大の理由です。

この成長により不動産価格の上昇が期待され、投資家にとって魅力的な市場となっており、

「高成長市場への早期参入」というメリットを享受できる状況にあります。

 

②ドル資産

カンボジアでは米ドルが広く流通しており、通貨リスクが比較的低い状況です。

米ドルが実質的に基軸通貨として機能しており、

外国人投資家にとって通貨リスクを軽減できる点は大きな安心材料です。

 

③若い人口と高い賃貸需要

人口の平均年齢が20代と若く、今後も都市部への人口流入が続くと見込まれています。

若年層の増加は賃貸需要の拡大につながり、不動産投資の安定収益を支える要因となります。

さらに、経済成長に伴い中間層が増加し、住環境へのニーズも多様化していることから、住宅市場は拡大傾向にあります。

これらの要素により、カンボジア不動産は「高利回り＋安定需要＋ドル資産」という三拍子揃った投資先として注目されています。

 

④物件価格の安さ

カンボジアの最大の魅力は高成長率に裏打ちされた不動産価格の上昇余地です。

特にプノンペンの中心部では、外国人駐在員や富裕層の需要が強く、賃料相場も上昇傾向にあります。

賃貸利回りは6〜9％程度と、他のアジア主要都市に比べても高水準を維持しています。

さらに、物件価格がまだ比較的安価なため、少額（ワンルームであれば700万円程度）から参入できる点も投資家にとって魅力です。

早期に参入すれば将来的な値上がり益を享受できる可能性が高く、中長期的なキャピタルゲインを狙える市場と言えるでしょう。

 

カンボジア不動産投資のデメリット

一方で、いくつかのデメリットやリスクも存在します。

①法的リスク

カンボジアの不動産市場は規制が不透明であり、特に外国人の土地所有に関する法律が複雑です。

このため、法的トラブルに巻き込まれる可能性があります。

カンボジアでは外国人が土地を直接所有することはできず、

区分所有のコンドミニアムや長期賃貸契約を通じた投資が一般的です。

この仕組みを十分に理解せずに投資すると、所有権を巡るトラブルに巻き込まれるリスクがあります。

また、法制度自体がまだ不透明な部分も多く、規制の変更によって投資環境が変わる可能性も否定できません。

日本のように法整備が整った市場に慣れている投資家にとって、こうした不確実性は大きなハードルとなるでしょう。

 

②為替リスク

通貨が米ドルであるものの、為替変動によって投資価格が影響を受ける可能性があるため、リスク管理が重要です。

また、未成熟な市場特有の価格変動リスクも存在します。

都市化が進む一方で需要と供給のバランスが崩れると空室率の上昇や利回りの低下につながる恐れもあり、

リスク管理は欠かせません。

③不動産詐欺

カンボジアでは、特に未開発地域での不動産詐欺が多発しています。

実在しない物件の販売や高利回り保証をうたったポンジスキーム型の詐欺が報告されています。

外国人投資家はターゲットになりやすく、信頼できるデベロッパーや仲介会社を選ぶことが必須ですので

信頼できる専門家を通じての確認が必要です。

カンボジア不動産投資における投資詐欺は、外国人投資家をターゲットにしたものが多く、

以下のような典型的な実例があります。

【事例①】ペーパープロジェクト詐欺（存在しない不動産の販売）

【概要】
プノンペンやシアヌークビルなどの都市部で「建設予定」の高層コンドミニアムを宣伝し、実際には建設許可も取得していないプロジェクトに対して、外国人投資家から先行販売で資金を集める詐欺。

2018年頃、プノンペンで「完成すれば高利回りを保証」とうたう高級コンドミニアムが販売され、多くの中国人・韓国人投資家が購入。しかし、建設は全く始まらず、開発業者が消えるという事態に。

【事例②】名義貸し詐欺（土地所有権を偽る）

【概要】
カンボジアでは外国人は土地を直接所有できません（名義貸しやLTO＝長期賃貸契約を通じた投資が一般的）。これを悪用し、「現地人の名義で購入すれば大丈夫」と勧誘する詐欺。

外国人が信頼したカンボジア人の名義で土地を購入。数年後、名義人が「これは自分の土地だ」として土地を奪い返し、投資家は法的に保護されないまま泣き寝入り。

【実例③】高配当保証詐欺（ポンジ・スキーム型）

【概要】
「年利10～20％の家賃収入を保証」とする高配当付き不動産投資。実際には新たな投資家の資金を使って配当を出しているだけで、実体はない（いわゆるポンジスキーム）。

【事例】
シアヌークビルで開発された不動産。最初の2年ほどは配当が支払われたが、突然運営会社が閉鎖され、その後は一切配当が停止。実際には運用収益は出ておらず、新規投資家の資金で回していたことが後に判明。

【詐欺を避けるための対策】

• 信頼できる日本語対応の不動産仲介業者を利用

• カンボジア現地で不動産登記（Hard TitleかSoft Titleか）の確認

• 弁護士など専門家に契約内容をチェックしてもらう

• 高利回り・保証付き投資の謳い文句には慎重に

• 過去の開発実績がある企業かを確認する

 

④契約・登記・保証のチェックが重要

契約書に不明瞭な点があれば、必ず現地の弁護士に確認を依頼することが推奨されます。

また、物件の権利証明である「ハードタイトル」か「ソフトタイトル」かを確認し、

正規の登記がなされているかを見極める必要があります。

さらに「家賃保証」や「高利回り保証」をうたう案件は慎重に精査すべきで、

保証が実現不可能な場合は詐欺的な投資商品である可能性があるので注意しましょう。

 

その他の注意点

保証の妥当性

カンボジアの不動産物件では、高利回り保証を謳う物件が多いですが、この保証が本当に実現可能かどうかは入念に検証する必要があります。

保証された賃料が支払われない、または不動産会社が管理・運営能力を欠く場合に問題が発生する可能性があります。

有名なケースでは、一定期間賃料保証を約束された物件が、実際には保証賃料が支払われず、結果として投資家が損失を被る事例も見られます。

空室リスク

日本人が投資する物件は、多くの場合、高級物件であるため、現地の賃貸需要が限られていることが問題となります。

特に低所得者層が多いカンボジアでは、高級物件の需要が安定していない場合もあるため、空室が長引く可能性も考慮に入れる必要があります。

 

カンボジアの現状

ASEAN諸国の中心に位置し、中国・韓国・日本をはじめとした各国からの投資が集中。

外資に開かれた政策が進んでおり、今後さらに投資が拡大する見込みです。

カンボジア不動産投資は外国人投資家に優しい

外国人でもコンドミニアムの区分所有権が取得可能。

会社設立を通じて土地所有を行うスキームもあり、柔軟な投資が可能です。

カンボジアの高級不動産市場

プノンペンを中心に高級コンドミニアムやサービスアパートメントの建設が進行中。

富裕層や外国人ビジネスマン、外交関係者からの需要が高まっています。

カンボジアのインフラと経済

近年は道路、空港、鉄道などのインフラ整備が急速に進行中です。

経済成長率も約7%と高水準を維持し、建設・サービス・観光産業が牽引しています。

カンボジア不動産投資におすすめのエリア

1. プノンペン中心部（ボンケンコン地区）

ビジネスと居住が融合する都市中心部。外国人にも人気のエリアで、安定した賃貸需要があります。

プノンペン中心部のボンケンコン地区はビジネス・行政・居住が融合したエリアで、

外国人駐在員や富裕層に人気があります。

そのため高級コンドミニアム投資には最適です。

2. トゥールコーク地区

教育施設や病院が多く、家族層に人気の住宅エリアです。中長期賃貸に適しています。

3. シアヌークビル

カンボジア唯一の深水港があり、観光と経済特区の両面で発展中の都市。リゾート需要にも対応しています。

シアヌークビルは観光リゾートとしても成長しており、リゾート型不動産やホテル投資にも注目が集まります。

ただし投資対象としては変動が大きいため、リスクを理解した上での参入が望まれます。

カンボジア不動産投資における注意点

• 土地は原則として外国人が直接所有できない

• 物件の管理や運用に関する知識が必要

• デベロッパーの信頼性や法規制の変動に注意

 

 

カンボジア不動産投資でリスクを抑えるための戦略

 空室リスクを回避する方法

カンボジアでは高級物件が中心であるため、需要が安定しないケースもあります。

空室リスクを避けるには、現地駐在員や富裕層の需要があるエリアを選び、管理体制の整った物件を選ぶことが必須です。

賃貸契約期間を柔軟に設定し、現地需要に合った家賃設定を行うことで安定した収益を確保できます。

長期的に資産価値を高める戦略

短期売買で利益を狙うのではなく、中長期的に保有し、経済成長と都市化の恩恵を受ける戦略が有効です。

インフラ開発や都市計画に沿った立地を選ぶことで将来的な値上がり益を狙えます。

また、信頼できる管理会社と提携し、物件価値を維持・向上させる努力を続けることが成功への鍵となります。

【結論】カンボジアはこれから成長が見込める投資先

カンボジアは東南アジアの中でもこれから伸びる市場として期待されており、価格面・成長性において投資妙味があります。

将来を見据えた不動産投資先として、有望な選択肢といえます。