COLUMN

いま注目のベトナムですが、ベトナムの不動産投資には、以下のような魅力があります。

①ベトナムの経済成長と人口増加

• ベトナムはここ10年以上にわたって年率6〜7%前後の経済成長を維持しています。
• 若年層が多く、人口も約1億人に達しており、都市部への人口流入が続いています。
• 中間層の拡大により、住宅・商業施設の需要が増加しています。

②都市インフラの整備

• ハノイ、ホーチミンなど主要都市では地下鉄や高速道路などのインフラ整備が急速に進んでいます。
• 特にホーチミンでは「東部経済回廊」などの都市開発が投資対象として注目されています。

③ベトナム外資規制の緩和

• 外国人による不動産購入が2015年の法改正以降、比較的自由になっています。

コンドミニアム（分譲マンション）は外国人でも所有可能です。

土地そのものは所有不可ですが、50年の使用権を取得することができます。

④ベトナムの価格上昇の余地

• 他のASEAN諸国（例：タイ、マレーシア）と比べて、まだ不動産価格が割安な地域が多く、今後の価格上昇が見込まれています。
• 特に都市再開発エリアや新規開発区に注目が集まっています。

⑤ベトナム不動産の高利回りの可能性

• ホーチミンやダナンなどでは、観光客向け短期賃貸（Airbnbなど）によって年間5〜8%の賃貸利回りを期待できる物件もあります。

ベトナム不動産投資の注意点・リスク

• 外国人による投資には制限も多く、法制度の不確実性もある。
• 法律・登記制度が発展途上であり、信頼できる現地パートナーの存在が重要。
• 政治リスクや為替リスクも一定程度考慮する必要があります。

ベトナムで注目のエリア

投資先としてのベトナム不動産は、「成長市場で先行して投資したい人」にとっては魅力的な選択肢になり得ますが

ベトナムで不動産投資におすすめの地域をいくつか紹介します。

それぞれに特色があり、目的（キャピタルゲイン重視、賃貸利回り重視など）によって選択が異なります。

ホーチミン市（Ho Chi Minh City）

• ベトナム最大の経済都市・商業都市。
• 外資系企業・外国人駐在員が多数。
• 不動産価格は高めだが、流動性も高い。

注目エリア

• 1区（District 1）：CBD（中央ビジネス地区）。高級マンション・オフィス需要が根強い。
• 2区（旧タオディエン、新都市トゥーティエム）：再開発が進む高級住宅地。インターナショナルスクールが集まる。
• 7区（フーミーフン）：韓国人・外国人が多く住むエリア。治安が良く、教育施設も充実。

ハノイ市（Hanoi）

• 首都かつ政治・教育の中心地。
• 政府系機関や大企業が多く、安定性のある需要。
• 冬の寒さと湿気がやや難点。

注目エリア

• ホアンキエム区（Hoan Kiem）：旧市街エリア。商業・観光向け不動産に適す。
• タイホー区（Tay Ho）：外国人駐在員が多く住むエリア。賃貸利回り狙い向け。
• カウザイ区（Cau Giay）・ナムトゥーリエム区（Nam Tu Liem）：開発中の新興住宅地。価格上昇が見込める。

ダナン市（Da Nang）

• 中部の観光都市で、リゾート開発が活発。
• 海沿いのコンドミニアムなどは短期賃貸に強い。
• 価格はホーチミン・ハノイよりも割安。

注目エリア

• ミーケービーチ周辺：リゾート投資に最適。
• ハイチャウ区：市の中心部。ローカル住民向けも含め、安定した需要あり。

ニャチャン、フーコック（リゾート系）

• 海外観光客に人気のあるリゾート地。
• リゾートヴィラやコンドテル（ホテル型マンション）投資に興味がある方向け。
• ただしシーズン需要の変動が大きいため、中長期視点が必要。

投資スタイル別エリアまとめ

ベトナムの基本情報

経済データ（2023〜2024年時点）

ベトナムの地理的特徴・立地

• 中国、ラオス、カンボジアと陸続きで接しており、東側は南シナ海に面する。
• 「アジアのハブ」として物流や製造業において重要な立地。
• 南北に細長い国土で、北部（ハノイ）、中部（ダナン）、南部（ホーチミン）で気候や文化が異なる。

ベトナムの特徴・魅力

1. 若くて活力ある人口構成

• 平均年齢は約32歳と若く、生産年齢人口（15〜64歳）が全体の約70%以上を占める。
• 労働力が豊富で、海外企業の生産拠点として人気。

2. 安定した政治と経済政策

• 共産党一党体制による安定した統治。
• 外資誘致・経済開放政策が継続中。
• WTO加盟、CPTPP・EVFTAなど自由貿易協定も積極的に締結。

3. 「中国＋1」戦略の受け皿

• 労働コストが中国より安いため、製造拠点の分散先として注目。
• 日系企業の進出も拡大中。

4. 観光・文化資源が豊富

• ハロン湾、フエ、ホイアンなど世界遺産も多く、観光資源が豊か。
• 食文化も豊富で、日本人にもなじみやすい。

ベトナムは「若くて成長意欲のある労働人口 × 地政学的に有利な立地 × 開放的な経済政策」が揃った、将来性の高い成長国です。

ベトナムで不動産を含む投資を行う際の主なリスクは以下の通りです。

これらを把握し、適切に対処・分散することが成功のカギとなります。

ベトナム不動産投資の主なリスク

①法制度の不透明さ・変動性

• 外国人の不動産所有は制限がある。
• 法律が急に変わることがあり、解釈の揺れも発生しやすい。
• 登記や契約の手続きが煩雑で、地方によって運用にばらつきがある。

対策としては、現地の信頼できる法律事務所や不動産会社を活用。最新の法律動向を常にチェックする必要があります。

②土地の所有ができない

• 外国人は土地そのものを所有できず、「使用権（50年間の借地権）」の形でしか保有できない。
• 更新可とはいえ、更新保証が法律で明確にされていない部分もある。

③為替リスク

• 通貨のベトナムドン（VND）は、日本円や米ドルに対して長期的に安くなる傾向がある。
• 投資収益が現地通貨で得られる場合、為替差損の可能性がある。

対策としては為替ヘッジの検討、または収益の一部をドル建てなどで運用する。

④政治・制度リスク

• 一党独裁体制ゆえに政策変更が突然実施される可能性がある。
• たとえば特定地域での外国人投資制限、税制の変更など。

対策として複数地域への分散投資、最新の法改正情報の取得する

⑤インフラや品質のばらつき

• 地域によってインフラ整備（上下水道、交通網など）に大きな差がある。
• 建築品質にムラがあり、「引き渡し後の欠陥トラブル」が起こることも。

対策は実績のあるデベロッパーを選ぶこと。竣工前の購入（プレセール）は特に注意する。

⑥現地パートナーとのトラブル

• 言語・文化の違いから、誤解・詐欺・契約不履行のリスクも存在。
• 物件管理や賃貸運営でトラブルが発生することも。

対策として信頼性のある管理会社と契約し、契約書類を多言語で明文化する。

⑦売却時の流動性リスク

• 不動産の再販は外国人→外国人の売却制限があるため流動性が低い。
• ローカル市場で売却する場合、価格交渉や手続きが複雑になる。

対策：人気エリア（中心市街・インフラ整備地域）を選ぶと売却しやすい。

投資判断時のアドバイス

• 現地法人を活用する（机上の資料だけでは判断が難しい）。
• 短期転売よりも中長期目線での投資が安全。
• 複数物件に分散投資し、リスクヘッジを心がける。

成長市場ゆえの未成熟さがリスクです。

高いリターンを期待できる反面、慎重な調査と信頼できる現地パートナーが不可欠です。

「信頼できるデベロッパーの選び方」は、ベトナム不動産投資の成功を大きく左右する重要なポイントです。

以下の視点で慎重にチェックしましょう。

信頼できるデベロッパーを見極める7つのポイント

①過去の開発実績

• 完成済みのプロジェクト数、完成率、品質を確認する。
• 過去に建設中断や工期の大幅遅延がないか。
• 実際に販売された物件のレビューや口コミも参考にする。

例：Vinhomes（Vingroup傘下）は国内最大手で多数の高品質案件を完了している。

②財務基盤・企業規模

• 上場企業かどうか、または親会社の信用力が高いか。
• 外資系との共同開発案件が多い場合も安心材料。

③プロジェクトの許認可状況

• 土地使用権や建築許可などの法的な許可書類をすべて取得済みか。
• 「ブルーブック（登記証明書）」や「土地使用権証書（ピンクブック）」の発行予定が明記されているか。

未許可の段階で販売されている“グレーな物件”には注意する。

④引き渡し実績と品質

• 完成物件の外観・内装・設備の品質を実際に確認する（モデルルームだけでなく実物も）。
• 約束された仕様が実際に守られているか（例：床材、窓、キッチン設備など）。

⑤販売・管理体制

• 引き渡し後の物件管理（PM：プロパティマネジメント）体制が整っているか。
• 賃貸管理サービスやメンテナンス体制もチェック。
• 投資家向けに英語・日本語対応があるかも重要。

⑥価格設定と透明性

• 市場価格と比べて不自然に高すぎたり安すぎたりしていないか。
• 諸費用（維持費、管理費、税金など）が契約前に明確にされているか。

過度な「利回り保証」や「転売利益保証」には要注意。

信頼されている主な大手デベロッパー（参考）